观点指数据观点指数统计，2023年第一季度保利发展权益拿地支出173.2亿元，新增权益土地建筑面积85.4万平方米。与之对比的是，2022年一季度保利发展权益拿地支出230.8亿元，新增权益土地建筑面积141.7万平方米。

(资料图片仅供参考)

从各地土地市场的成交情况来看，2022年成交量和成交溢价率都处于较低水平，随着疫情管控放松、政策对于房地产市场合理需求的支持等，2023年房产交易和土地成交都呈现回暖态势。

观点指数认为，在土地市场回暖的背景下，保利发展一季度拿地权益金额同比减少25%，竞争激烈系主要原因。当前房企布局策略均集中在重点一二线城市和区域，竞争激烈，摇号中签率普遍较低。

2022年，少数房企保持了土地投资的定力，维持一定比例的土地投资支出，保利发展便是其中之一，全口径拿地销售比约为35%，这些地块一定程度上让其免受和部分企业一样由于今年回暖、竞争加剧，遭遇储备土地不足问题带来的困扰。

遍及33个城市的足迹

2022年房企收紧拿地节奏，以应付较差的销售与融资环境。保利发展是该年内唯一一家土地权益成交价格超过1000亿元的房企，根据观点指数发布的“2022年1-12月房地产企业新增土地储备报告”数据显示，保利发展全年权益拿地金额1063.2亿元，新增权益建筑面积736.4万平方米，均为房企之最，足迹涉及33个城市。

从城市分布来看，一线城市仅深圳缺席，其中北京新增3宗地块，上海、广州各新增8宗，规划总建面达到222.4万平方米，其中保利发展的权益比例为73%，在全年新增土储中，一线城市的建面规模占比21.93%。

数据来源：企业公告、观点指数统计及整理

观点指数统计2022年在土地市场上较为活跃的另外7家样本房企的新增土储发现，这些房企亦有在一线城市拓展新项目，从权益口径计算，一线城市的新增建筑面积占总建面的16.26%。

2022年招商蛇口在一线城市新增18个项目，在项目数量上仅次于保利发展，中海地产亦有14个项目，其他企业在一线城市的新项目则未超过10个。

数据来源：企业公告、观点指数统计及整理

一线城市之外，样本企业在41个城市进行土地拓展，其中与保利发展轨迹重叠的城市有25个，一定程度上反映了当前房企布局的集中度较高。这些城市包括长沙、杭州、成都等重点城市，另外，常州、南昌、泉州、温州、三亚亦是不少房企都在关注的城市。

从总建筑面积的规模来看，41个城市中最受房企青睐的城市为合肥，2022年，包含保利发展在内的8家房企在合肥新增土地总建筑面积372万平方米；其次为上海、长沙、杭州和北京。

整体来看，房企关注的重点城市通常是经济发展水平较高的一线城市和新一线城市，项目去化预期良好。由于具有产业规模和流入人口基础，这些城市和地区在今年年初的房地产市场亦有相对突出的表现。

如成都一季度新房价格平均同比上涨8.6%，为70城之首，部分新开盘项目认购火爆；房地产市场需求集中释放叠加海南自贸港建设等政策利好，三亚楼市成交量持续回升，一季度实现商品住房成交备案3192套。

土地成本方面，保利发展2022年新增的土地储备平均成本为15278元/平方米，样本企业平均土地成本为15207元/平方米，差异较小。

具体到单个企业，华发股份是样本企业中平均土地成本最高的企业，平均楼面价达到30569元/平方米。由于华发2022年仅在上海、珠海、武汉、杭州四个城市拓储，且上海占据较大份额，因此平均土地成本最高。

由此可见，保利发展2022年土地拓展更倾向于广泛涉猎重点城市，储备充足的资源。事实证明，这一策略在2023年土地市场回温时显现出优势，一方面土地市场的回温导致多个城市出现土拍摇号，土地成交除了实力，还需要一些“运气”；另一方面，房地产销售在年初亦有所回暖，2022年上半年获取的项目可具备入市条件，为2023年销售额的稳定和增长提供机会。

提前播种与适时收获

与今年的成交热潮相比，去年地市热度的下降是一个较好的拿地窗口期，土地质量较高，成本亦相对较低。

以今年首轮集中供地中，封顶价地块成交率达到83%的合肥为例，合肥瑶海区在今年3月的首批供地中摇号成交两宗地块，分别位于广德路以西和天长路以东，竞品质满分并进入摇号流程竞争的房企分别有18家和12家，楼面价分别为9767、10224元/平方米。

保利发展在2022年3月曾以楼面价8737.5元/平方米（溢价率7.87%）的价格竞得瑶海区幸福路西侧一地块，估算该项目位置距离广德路以西地块直线距离约为1.5公里，属于同一生活圈内。意味着仅时隔一年，该片区的住宅用地成本便增加了约1000元/平方米，因此，在去年的拿地窗口期中获取的土地亦获得一定程度上的成本优势。

据了解，上述幸福路西侧地块开发的项目为保利招商时光印象，项目规划建设12栋住宅，合计790户，目前已有11栋获批预售并入市，项目主力户型覆盖96至123平方米的三至四房，均价约为1.88元/平方米。

从该项目的推盘节奏来看，去化速度并不慢。据了解，该项目首次开放登记是在2022年的7月中旬，放出3栋高层共236套，此后在2022年下半年的每月均有新楼栋加推。

开盘方面，据观点指数监测，近期保利新开的北京朝阳区的保利和光煦境、南京栖霞区的保利燕璟和颂、上海闵行区的保利光合上城等项目，均是其于去年下半年获取的地块。

据了解，保利和光煦境距离正式开盘3天时排卡（即预交定金）人数约400位，项目规划总房源数为310套，开盘当日认购数量288套，总去化率达到93%，成交金额约28.5亿元，小户型产品热销。

另外，保利燕璟和颂首次开盘当日达到六成的去化率，随后加推104套产品更是近乎售罄，根据观点指数估算，该项目3月总销售额贡献超过5.5亿元。

2022年的新增土储将陆续转化为保利发展今年的销售业绩，一季度保利发展销售金额位居行业之首，与其前期稳定的土地拓展策略有很大关系。